上海万达房地产有限公司税收筹划实务

admin9个月前 (09-30)上海税收筹划29

　　在风尚苑项目中上海万达房地产有限公司以土地使用权入股所享有的权益与香港誉龙国际有限公司以8000万港币入股所享有的权益相同故上海万达房地产有限公司应纳税营业额为 8000万港币按1 1.08的汇率折合人民币8640万人民币那么应纳营业税为432万元 {=8640*5%}城市维护建设费及其附加为38.88万元{=432*5%3%1%}按照税收法律的规定其纳税义务发生时间为香港誉龙国际有限公司按照合同规定投入资金到位的当天即1998

　　税[2002]191号文以无形资产不动产投资入股参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为不征收营业税那么现在上海万达房地产有限公司所遭受的7517万元的损失就完全可以避免了

　　事后我们应当分析上海万达房地产有限公司风尚苑项目中遭受损失的原因蕞主要的问题在于公司对销售不动产转让无形资产的理解出现了差异从经济角度看销售不动产和转让无形资产是指经济主体将其拥有的不动产无形资产实实在在的转移出去并获取了其所期望的经济利益正是在这种概念的指导下企业在签订合同时往往只从经济利益角度考虑而不考虑税收法规对经济行为的界定

　　上海万达房地产开发有限公司在与香港誉龙国际有限公司签订合作合同时只是简单的认为其出地所建的房屋并没有发生真正经济意义上的转让其分得的一半面积的房产自然应当归

　　属自己然而在税法的角度上看以上的行为已经发生了应税行为即以土地换房产和房地产产权的转移

　　从以上的分析可以看到往往经营中的概念与税法中的概念往往是不同的因此企业在经营的过程中不但要算算经济帐还要算算税收账只有这样才能做到降低成本减少不必要的损失

　　这里应当强调的是房地产企业税收筹划时一定要遵守国家税收法律否则可能得不偿失甚至受到法律的制裁就风尚苑项目而言如果企业自查后未及时补交该笔税款可能出现以下两种情况一是税务机关未发现企业可以不缴该笔税金二是税务机关检查发现补税加收滞纳金并且处以0.5倍到5倍的罚款由于金额比例达到犯罪标准将被追究刑事责任比较以上两种情况我们可以看到企业如果选择了不补缴该笔税款那么企业潜在的危机是十分巨大的在今后的经营中有可能扼杀整个企业的发展因此我们要强调的税收筹划的另一个原则是不违法原则

　　风尚苑是由上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合作开发的合作开发合同中规定上海万达房地产有限公司投入10亩的土地使用权香港誉龙国际有限公司出资8000万港币成立中外合资有限公司上海誉龙万达房地产有限公司房屋建成后按1 1的比例分配房屋所有权合作开发中的税费由双方各承担一半1998年12月31日香港誉龙国际有限公司资金到位2002年8月21日房屋建成双方各分得一半的房屋所有权经核算该项目的成本为18亿元2003年1月19日上海万达房地产有限公司委托上海勤业会计师事务所对上海誉

　　应缴纳相对应的滞纳金上海勤业会计师事务所提出如果不及时缴纳税款而由税务机关在检查

　　中发现那么根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条将处以0.5倍到5倍的罚款即5903万元至5.9亿元的处罚如果情节严重甚至可能追究刑事责任收到以上报告董事会当即决定于即刻申报纳税同时要求财务经理对该项目税收情况作相应的总结分析 2.1.2松江地块转让项目

　　龙万达房地产有限公司进行全面审计时发现该公司存在若干涉税问题作为上海万达房地产有

　　限公司的长期顾问上海勤业会计师事务所于2003年2月2日提交相关信息上海誉龙万达房地产有限公司应当补交营业税1.04亿元城市维护建设税936万元该项目涉及上海万达房地产有限公司少交营业税432万元城市维护建设税及其附加为38.88万元在以上的基础上还 -6-

　　上海万达房地产有限公司于1999年购得松江土地5万平方米为取得该土地所支付的全部价款及税费共计450万人民币2003年公司决策层拟将该地块转让给上海松利房地产开发有限

　　公司已议定的转让价格为6000万元公司要求财务经理核算该笔业务的税费情况并提出相应方案

　　上海春园项目占地面积15万平方米分为四个项目一是普通住宅占地面积约8万平方米建筑面积10.4万平方米二是全装修高级公寓占地2万平方米建筑面积3.5万平方米三是别墅房占地面积2万平方米建筑面积0.50万平方米四是商场占地面积3万平方米建筑面积4万平方米2000年上海万达房地产有限公司一次性支付2.1亿元土地出让金2003 年8月所有项目竣工验收并对外销售目前上海万达房地产有限公司将上述四个项目分别核

　　上海万达房地产有限公司税收筹划实务第二章上海万达房地产有限公司税收筹划案例分析21案例背景上海万达房地产发展有限公司注册资本1亿元由万达企业发展有限公司出资9000万元和深圳万达财务顾问有限公司出资1000万元组建的国内有限责任公司于1993业法人营业执照注册号经营范围包括房地产开发经营商品房销售物业管理非等级甲类建筑装潢施工等公司组织结构董事会作为公司权力机构决定公司的经营方针批准公司章程聘用总经理总经理负责公司的日常经营管理工作下设4个经营管理部门开发部市场销售部会计核算部行政部公司总人数113人公司注册地址为上海市建路280公司从1993年至2004年已经成功的开发了若干项目以下为其中几个项目的简介211风尚苑风尚苑是由上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合作开发的合作开发合同中规定上海万达房地产有限公司投入10亩的土地使用权香港誉龙国际有限公司出资8000万港币成立中外合资有限公司上海誉龙万达房地产有限公司房屋建成后按1的比例分配房屋所有权合作开发中的税费由双方各承担一半1998年12月31日香港誉龙国际有限公司资金到位2002月21日房屋建成双方各分得一半的房屋所有权经核算该项目的成本为18亿元2003月19日上海万达房地产有限公司委托上海勤业会计师事务所对上海日提交相关信息上海誉龙万达房地产有限公司应当补交营业税104亿元城市维护建设税936万元该项目涉及上海万达房地产有限公司少交营业税432万元城市维护建设税及其附加为3888万元在以上的基础上还6应缴纳相对应的滞纳金上海勤业会计师事务所提出如果不及时缴纳税款而由税务机关在检倍的罚款即5903万元至59亿元的处罚如果情节严重甚至可能追究刑事责任收到以上报告董事会当即决定于即刻申报纳税同时要求财务经理对该项目税收情况作相应的总结分析212松江地块转让项目上海万达房地产有限公司于1999年购得松江土地5万平方米为取得该土地所支付的全部价款及税费共计450万人民币2003年公司决策层拟将该地块转让给上海松利房地产开发有公司已议定的转让价格为6000万元公司要求财务经理核算该笔业务的税费情况并提出相应方案213上海春园上海春园项目占地面积15万平方米分为四个项目一是普通住宅占地面积约8万平方米建筑面积104万平方米二是全装修高级公寓占地2万平方米建筑面积35万平方米三是别墅房占地面积2万平方米建筑面积050万平方米四是商场占地面

　　公司的行为导致了房屋所有权转移给了另外的两个独立法人上海万达房地产发展有限公司和香港誉龙国际有限公司应当缴纳营业税

　　那么应当缴纳的税款是如何计算的呢

　　尽管上海誉龙万达房地产有限公司在房屋分配的过程中未收取任何费用但是根据中华人民共和国营业税暂行条例有关规定应采取组合计价的方式计算应纳税额根据项目结算风尚苑项目成本18亿元成本利润率为10%应纳税营业额为20.84亿元{=18*110%/1-5%} 应纳营业税20.84*5%=1.04亿元城市维护建设税及其附加为936万元{=1.04亿*5%3%1%} 根据国税函[1995]156号文件的规定上海誉龙万达房地产有限公司的纳税义务时间为房屋交付

　　上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司仍然可以共同投资合作建房上海万达房地产有限公司用10亩土地投资香港誉龙国际有限公司以8000港币入股双方各自取得50% 的股权共享利润共担风险上海誉龙万达房地产有限公司的名义对外销售或对外租赁然后 -9-

　　以税后利润进行分配从而获得收益在该种方式下上海誉龙万达房地产有限公司完全实现销售后并按照出资比例税收分配给上海万达房地产有限公司和香港誉龙国际有限公司根据照财

　　在风尚苑项目后上海万达房地产有限公司十分重视税收筹划在房地产经营运作中的作用专门聘用了税收筹划顾问参与房产项目的事前筹划和预测

　　在不同的合作建房方式中从税收筹划的角度看蕞佳方式是出地方和出资方分别以土地使用权与货币资金合股成立合营公司采取风险共担利润共享的方式在这种方式下企业的税收负担蕞小

　　龙国际有限公司的行为属应纳营业税的行为通过上面的计算我们可以得出该行为共补税款及滞纳金共计1.2203亿元那么上海万达房地产有限公司所应当承担的税款及滞纳金为6102

　　万元再加上因以不动产入股不承担风险发生了转让无形资产的行为所补交的税款滞纳金共计1415万元以上两项总计7517万元也就是说上海万达房地产有限公司在此次开发风尚苑的过程中在分到的房屋还没有实现销售之前已经缴纳了两道营业税但是如果对风尚苑项目事前进行税收筹划可能结果是完全不同的

　　2.2.2转让土地使用权的税收筹划

　　在房地产经营活动中房地产开发企业通常要面临转让在建项目的选择上海万达房地产有限公司决策层于2003年拟将松江一5万平方米地块转让给上海松利房地产开发有限公司协定

　　算普通住宅的销售收入为5亿元开发成本为1.7亿元不包括土地出让金高级公寓的销售收入为2.9亿元开发成本不包括土地出让金为0.85亿元别墅的销售收入为0.65亿元开发成本不包括土地出让金为450万元商场的销售收入为5.2亿开发成本不包括土地出让金为1.6亿整个项目开发销售过程中所发生的财务费用为0.165亿元为金融机构贷款利息支出目前财务经理正考虑如何缴纳土地增值税

　　一上海誉龙万达房地产有限公司将建好的房屋分配给上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司发生了房屋所有权的转移应当缴纳营业税尽管上海誉龙万达房地产有限公司是由上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合资兴办的子公司但是作为独立的

　　法人上海誉龙万达房地产有限公司将房屋分配给上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限

　　使用的当天即2002年8月21日那么上海誉龙万达房地产有限公司应当在2002年9月10 日前申报纳税但由于该公司错误的理解了税收政策导致至今未交那么根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定应从滞纳税款之日起每日按万分之五缴纳滞纳金那么截至 2003年2月10日应缴纳滞纳金867万元{=10400936*0.0005*153} 二上海万达房地产有限公司以其所拥有的土地所有权出资采用分面积的形式将其拥有的土地使用权转让给了上海誉龙万达房地产有限公司也发生了应交的营业税的行为应

　　公司组织结构董事会作为公司权力机构决定公司的经营方针批准公司章程聘用总经理总经理负责公司的日常经营管理工作下设4个经营管理部门开发部市场销售部会计核算部行政部公司总人数113人公司注册地址为上海市*建路280弄1号A座17楼公司从1993年至2004年已经成功的开发了若干项目以下为其中几个项目的简介 2.1.1风尚苑

　　纳营业税按照中华人民共和国中外合资企业所得税法的规定中方股东以土地使用权出资后必须办理所有权的变更手续因此上海万达房地产有限公司以其所拥有的土地使用权出资其拥有的土地所有权也就转让给了上海誉龙万达房地产有限公司也发生了应缴营业税的行为由

　　于上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司的合作合同中规定上海万达房地产有限公

　　上海万达房地产有限公司税收筹划实务

　　第二章上海万达房地产有限公司税收筹划案例分析

　　上海万达房地产发展有限公司注册资本1亿元由万达企业发展有限公司出资9000万元和深圳万达财务顾问有限公司出资1000万元组建的国内有限责任公司于1993年5月7日取得企

　　业法人营业执照注册号**经营范围包括房地产开发经营商品房销售物业管理非等级甲类建筑装潢施工等

　　二风尚苑项目中上海万达房地产有限公司的损失

　　在风尚苑案例中上海万达房地产有限公司所遭受的损失是巨大的我们可以算一算按照上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合作开发合同中的规定合作开发中的税费由

　　双方各承担一半上海誉龙万达房地产有限公司将房屋分配给上海万达房地产有限公司和香港誉

　　2.2.1风尚苑项目的营业税分析

　　根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第四条规定条例头部条所称提供应税劳务转让无形资产或销售不动产是指有偿提供应税劳务有偿转让无形资产或有偿销售不动产

　　所有权的行为按照这一规定我们来分析一下在风尚苑的项目中谁转让了所有权谁发生了营业税应税行为应当交多少税费

　　年12月31日那么公司应当在1999年1月10日前申报纳税但公司由于没有正确理解税收政策至今未申报缴纳因此要缴纳滞纳金由于2001年5月1日中华人民共和国税收征收管理法作了修订根据旧征管法滞纳税款按每日千分之二征收因此截止2003年2月10 日滞纳金为944.35万元{43238.88*0.002*840(43238.88)*0.0005*651}三如果上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司将分得的房产在出租或出售