【财经分析】面对质疑主动“发声”嘉实京东仓储基础设施REIT召开投资者说明会

admin8个月前 (09-30)上海返税20

全国标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　新华财经上海1月18日电（记者杨溢仁）开年以来，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称：嘉实京东仓储基础设施REIT）的持续下跌引发业界关注。

　　针对近期底层资产的经营情况、武汉项目续租及其风险缓释措施，本周嘉实京东仓储基础设施REIT召开了经营情况投资者说明会，就业界普遍关注的问题进行了回答。

　　可以看到，2024年1月4日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布了关于武汉项目主要承租人续租情况的公告，引发业界热议和市场较大波动。

　　底层资产的续租租金水平缘何出现回落？

　　对此，京东产发基金合作部负责人马骍回应称，自2023年以来，武汉及东西湖区域内的高标仓租金价格出现了一定程度下降，主要受到两方面因素影响。

　　首先，从供应端看，武汉市在过去5年间受新增供应增多影响，高标仓空置面积去化承压，租金议价空间增大，其中新入市项目在租金报价时会给予较大优惠使得全市平均租金呈现下降趋势。

　　其次，就需求端看，2023年起，由于需求增长不及预期，包括武汉在内的国内部分供应压力明显的城市及区域租金出现了大幅下降，并逐步从新入市项目影响到成熟运营项目。

　　显然，项目出租率及租金恢复程度不达预期，引发了市场对REITs整体基本面的进一步担忧，也是促使盘面波动加剧的重要原因。

　　记者注意到，尽管武汉项目的租金有所回落，但在续租租期内（2024年1月1日至2028年12月31日），租金标准将继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

　　不仅如此，为了提振市场信心，嘉实京东仓储基础设施REIT的基金管理人协同运营管理机构表示，后续将推出系列风险缓释措施。

　　其一，是在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，于对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1821.78万元）。

　　其二，嘉实京东仓储基础设施REIT于2024年1月10日发布了《关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金原始权益人增持基金份额计划的公告》《嘉实基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的公告》，其中原始权益人将增持不超过1800万元或500万份，基金管理人将使用固有资金投资不超过1000万元。

　　“我们将积极与承租人沟通，在尊重市场规则的基础之上，尽蕞大努力，争取有利于REITs的租赁条件，维护投资者利益。”嘉实基金基础设施基金投资管理一部负责人魏晨熙说。

　　“除了上述风险缓释措施外，为了保障基础设施项目的稳定运营，运管机构还将于以下几方面着手，持续提升、优化底层资产的运营管理水平。”马骍称。

　　具体包括，加大除仓库租金外其他收入的开拓力度——通过寻找新的商业机会和合作伙伴，增加项目的收入来源，确保项目在财务上的稳定性；为项目公司争取税收返还及政府补助——如出现项目租金收入不及预期的情况，此类返还将为运营净收益提供多一重保障；通过主动了解租户的需求和意见，进行相应的改造和调整，以提高项目的适应性和竞争力。

　　“总而言之，后续运管机构将积极投入资源，改善项目的设施和服务，确保租户能够获得满意的使用体验。”马骍直言，“这不仅有助于增加客户粘性，提高租户的忠诚度，还有助于运营管理机构与租户争取续租价格，保持竞争力水平。”

　　在大部分业内人士看来，伴随经济活动的逐步恢复，优质仓储设施的用仓需求有望持续回暖，空置率预计能够趋势下行，相应的租金下行压力也有望得到一定程度的缓解。

　　“投资者说明会的召开，释放了有利于市场平稳的信号。”一位投资机构负责人告诉记者，“一方面，我们看到基金管理人和运管机构在项目底层资产运作方面切实采取了积极措施；另一方面，借由说明会的形式，投资者能够较快地接触到基金运作的头部手消息，这也让市场明确感受到了管理层打造高效、透明、符合REITs特征的信息披露体系的决心。”

　　展望后续，谈及行业与项目未来的发展，嘉实京东仓储基础设施REIT的相关负责人依旧充满信心。

　　值得一提的是，2022年武汉市编制的《武汉市现代物流业发展“十四五”规划》，从产业规模、服务能力、成本效益、市场主体四个方面，提出了具体目标——到 2025年努力创建国家物流枢纽经济示范区，社会物流总额达到5.5万亿元，物流业增加值达到2000亿元。

　　“湖北武汉地区作为蕞重要的中部陆上交通枢纽的地位仍然是非常重要的。”马骍表示，“当前国内物流园区的整体经营环境还是朝着比较健康和成熟的方向在发展。受益于城市经济水平的提升及交通网络的完善，叠加利好政策法规的发布，在国家层面持续鼓励硬件升级、跨境物流快速发展的大背景下，电商化等因素会共同驱使仓储物流市场规模进一步扩大。”

　　世邦魏理仕发布的《2023中国仓储物流租户调研》专题报告显示，2023年前三季度，中国仓储物流在国内经济回暖及线上购物带动下净吸纳同比回升超50%，呈现积极发展态势。面对经济向好，59%的受访租户表示将在未来三年增加物流设施面积，整体呈现温和扩张的趋势。城市选址方面，82%的受访租户表示未来三年将在一线城市圈内进一步扩张，这一比例较2021年调查时的55%有显著提升。其中电商和第三方物流企业高度聚焦于物流和消费需求密集的一线都市圈，而制造业企业就各自供应链考量，在二线城市的布局意愿更高。