房贷首付税费同降一文看懂新政后京沪楼市有何变化？

admin7个月前 (09-30)上海税收筹划21

　　策划制作｜钛媒体视觉中心，编辑｜刘亚宁，作图｜初彦墨

　　12 月 14 日，北京和上海相继发布调整普通住房认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等新政，这是继认房不认贷后京沪楼市又一利好政策。

　　本次政策力度较大，据了解，北京把首套房的首付比例下调到了 30%，二套房的首付比例也根据城六区和非城六区分别下调至 50% 和 40%。上海楼市也同样推出了重磅政策，在普宅认定标准方面剔除了价格标准等，这些政策在降低购房入市门槛、减轻房贷负担、减少税费成本等方面发挥了作用，有助于刚需和改善型购房者需求释放，也有利于二手房市场成交流动性改善。

　　作为全国楼市风向标的北京和上海，此次新政落地可以给购房者带来多大程度的优惠？又会对房地产市场有多大的推动作用？本期钛媒体 · 钛度图闻带你关注。

　　首付降至 3 成、取消普宅总价条件，京沪大力度优化楼市政策

　　此次北京、上海楼市新政主要集中在两降一调，即降低首付比例、降低房贷利率以及调整普宅认定标准，值得注意的是，北京还同步延长了贷款年限，这些都释放出了积极信号。

　　在新政出台之前，北京楼市区分首套房和二套房、普通住宅和非普通住宅的首付比例，此次新政取消普宅和非宅的标准划分，将首套房的首付比例一律下降至 30%；二套房的首付则按照城六区和非城六区标准划分，分别为 50% 和 40%；同时，贷款年限也由此前的 25 年延长至 30 年。此外，北京还降低了房贷利率，减轻购房者利息负担。在首套房方面，贷款利率蕞低为 4.2%；在二套房方面，贷款利率蕞低为 4.75%。

　　除了调整首付比例、贷款利率，北京还调整了普通住宅标准，北京普通住房标准不再设置总价要求，仅保留单价要求，而且建筑面积标准由不超过 140 平方米上升到不超过 144 平方米。据相关机构测算，普宅认定标准调整后，北京市普通住宅的占比由此前的 14% 上升到 70%。

　　此外，上海首套房的首付比例也由 35% 下调至 30%；在二套房的首付比例上，由此前根据普宅和非普宅标准划分改为 6 个行政区差异化标准，对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个外围行政区实行更优惠的利率政策。

　　其次，房贷利率的下降也使得月供支出和还款总额减少。假设以 600 万总价的二套房购置为例，其贷款本金为 300 万元，北京城六区内的住房按照 25 年期等额本息的还款方式，月供额将少付 1000 元左右，总还款将减少 23.6 万元左右；上海市区内的住房按 30 年期等额本息的还款方式，月供额将减少 2000 元左右，总还款将减少 49.2 万元左右。首付比例和房贷利率的降低，有助于刚需和改善型购房者需求的释放。

　　而普宅标准的放宽，有助于提振二手房市场。以在上海购置一套 600 万元总价房子（原买入价是 200 万元）为例，该房新政后从非普宅变成普宅，如果该房不满 5 年，无论业主名下有几套房，新政后税费可减少 5 万元；如果该房年满 5 年，税费可减少 20.2-25.8 万元。

　　京沪两地楼市政策出台后，对房地产市场的影响立竿见影，北京、上海两地的新房成交量出现积极变化。数据显示，新政后的首个周末（即 12 月 16 日 -17 日），北京新房成交量分别为 556 套和 497 套，高于此前一周北京新房日均成交套数（469 套）。12 月 18 日，北京新房成交量达到 663 套，达到月内新房成交量的次高峰。

　　与此同时，上海新建商品房市场同样火热。在新政宣布后的第二天，上海新房市场成交量就环比上涨 26.2% 达到 736 套；在新政后的首个周末，上海新房成交量继续上涨，12 月 16 日新房达到 779 套，12 月 17 日成交量有所回落为 574 套，但仍高于近一周上海新房市场的日均成交量（540 套）。12 月 19 日，上海新房成交量达到月内新房成交量的次高峰，为 910 套。不仅新房成交量呈现上升趋势，二手房成交量也在攀升。上海二手房 12 月 17 日单日成交 639 套，创 12 月份以来单日成交新高。但北京二手房市场成交相对平淡，热度不及新房。

　　数据来源：诸葛数据研究中心、克而瑞研究中心、中指研究院等公开资料整理。

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