五一刚过，央行就出来发声了。降准、降息、下调公积金贷款利率，来了一套组合拳，然后冲上了热搜。

　　意外吗？并不意外，但央行先于美联储降息，这是向外界传递积极信号的标志。

　　不少人关心，对楼市影响多大。只能说这是市场预期下的必然结果，调整的甚至有点滞后。

　　这次调整，切入点准确，目的性很强。

　　降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。5年期以上LPR降0.25个百分点，为3.35%。

　　公积金贷款利率调低0.25个百分点，首套5年期以上公积金贷款利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

　　值得一提的是，调整之后公积金贷款5年期以上，利率降至2.6%，已处于历史低位。

　　以一笔金额100万元、期限30年、等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，政策前月供为4136元，政策调整后月供4003元，少还133元，还款总额从过去的149万变为144万，少了约5万元。

　　要知道，上次降准是去年9月，而上次降息是去年10月，这意味着商业性个人房贷利率已进入下行通道，蕞快下个月，这是一个好消息。

　　实际上，央行去年下半年曾放开过商业贷款利率的下限，允许各商业银行根据市场情况和自身经营策略，制定了不同的商贷利率。

　　这一松口，内卷式的恶性竞争开始了，破3运动迅速席卷全国，杭州首套都直接干到2.9%。

　　但随后，各家银行对于贷款低利率带来的风险进行了重新评估，怕通过不了央行的MPA考核，所以又把贷款利率回调到3.0%以上。

　　当时，公积金和商贷的利差就在25BP上下。由于和商贷利率挂钩的LPR今年还没有调整，所以下个月的调整幅度应该也在25BP以内。

　　很多人对于这样的降息动作表示不屑。

　　有人就算了一笔账，这几年自家房贷利率从高点5.35%降到4.75%，再到现在的3.3%，月供从12800元降到10300元，一个月少还2500元，一年下来就是30000元，这不是一笔小钱。

　　毕竟很多人现在都在渡劫，经历着中年危机和行业危机。

　　有一种说法，要不了多久，大家就能见到1%开头的房贷利率。

　　这种情况在国内发生的概率极小，银行扛不住呀，除非有极端经济条件配合，比如深度衰退和通缩。

　　我还是想多说一句，中国和日本的当时经济背景完全不一样。

　　很多人都在等国家发大招，为什么政策又回到降准降息的节奏上？

　　现阶段能打的牌不多。当前政策组合拳与2015年“去库存”周期高度相似：降息、降首付、地方松绑……但如今居民杠杆率已逼近62%，政策边际效应必然递减。

　　当下的情况大家很清楚，房地产市场出现严重的两极分化，房产价值继续缩水。

　　一直在刺激刚需（青岛甚至推出“低月供”住房贷款产品，面向35岁以下就业创业青年，允许前10年仅还利息，减轻初期还款压力），效果也是明显的，成交占比越来越大，但成交总价越来越低，他们从数据上支撑了市场热度，但不具备改变航向的能力。

　　新房与二手房都在抢刚改群体，而政府有意推动新房供给，加速高端化，一方面救开发商，一方面救自己，只有新房销售越来越好，才能稳定甚至拉高房价，利好土地财政。

　　于是，越来越多核心地段的优质土地被拿到台面，新地王不断刷新。

　　大家都懂，点不代表面，但能够在某种程度上修复信心，争取时间，等待居民收入预期的改善。

　　如果等不急，市场就只能继续回到降价的老路，也只有降价能蕞快带动销售。

　　未来几个月，不要指望楼市会有反弹，几乎所有城市成交价和成交量都出现回头，正式进入淡季。

　　下一波行情在九月，政策肯定会有，要刺激改善群体，比如针对二胎三胎家庭发购房补贴，不排除鼓励以旧换新直接返税，二套房的金融政策会放宽，逐渐向一套房靠拢。

　　当然，像上海这样的，不排除把大杀器拿出来抢人。至于三四线城市，不甘摆烂，却毫无波澜。

　　蕞近不少中介都吐槽日子很难熬，开单很难。

　　照这个趋势，年底又会再来一波中介闭店潮。

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