我今晚刷到了几十条上海这边卖别墅的视频，我愈发觉得上海郊环的别墅就是个智商税。为啥这么说呢？

　　头部，上海郊环的土地供应量比较充足，别说买二手的，就是买一手的，都有非常多的选择，所以其流动性很差，很难出手。而且现在基本是买家占据主动权，一砍价就是一百万两百万地砍，要是我是业主，肯定会很心塞。

　　第二，很多业主当初住别墅时花了很多钱装修，有花 200 万的，也有花大几百万元的，里面装修得很奢华。但过了若干年再看，就会觉得土气。而且下任买家不会认这笔账，因为买了别墅大概率会拆掉重新装修。所以，别墅的保值性很差，投入的装修费用基本就消耗掉了，居住成本非常高。

　　第三，不知道大家有没有亲自盖过房子。比如在农村，建一个三层、每层 100 平的别墅，简单点的大概三五十万就能搞定。要是想搞得奢华些，像在上海弄个石材外立面、框架结构啥的，100 万顶天了。肯定能把各种类型的别墅盖出来，我说的是毛坯。所以买郊环别墅，真正价值的大头在于地价，但大家想想，上海郊环的一块地有那么值钱吗？我个人认为其价格探底可能还会持续一段时间。

　　第四，说一说上海这边的天气，梅雨天气非常潮湿，冬天又阴冷。真买个别墅，一楼基本不能作为房间，房间得设在二楼三楼，要么天天爬楼梯，要么室内装电梯。所以后续的居住成本也很高，装电梯的费用、维护的费用，可能电梯寿命到了还得换电梯。

　　我劝一些蕞近有改善需求的朋友，如果觉得蕞近上海郊环的别墅价格下降很心动，还是要慎重，可以再等等。

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