“从你准备拿地那个半年开始，你就要陪领导吃饭，陪领导喝酒，陪领导唱歌，陪领导笑，你辛辛苦苦干了4年多，挣了20亿的毛利，税务局一张税票，你就要交12亿的税……”叶建平老师的课上有这么一个段子（案例）。这12亿的税里，土地增值税一个税种就占了4.4亿。土地增值税的税率是我国现存税种中税率蕞高的，蕞高可达60%。企业，尤其是房地产企业，在转让房地产时，必须要考虑土地增值税。本文就来聊一下土地增值税的筹划思路。

　　目前，税收法律化进程还没有推倒土地增值税的阵地，《中华人民共和国土地增值税法》还停留在征求意见稿阶段。现在关于土地增值税的法律文件主要是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》以及国税发、财税公告等各种规范性文件。根据前述文件，土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；计税依据是增值额；税率实行超率累进税率，具体如下：

　　土地增值税是我国所有税种中唯一实行超率累进税率的税种，其应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额= 增值额×税率-可扣除项目金额×速算扣除系数

　　其中，增值额=收入总额-可扣除项目金额，替换后的公式为：

　　应纳税额=（收入总额-可扣除项目金额）×税率-可扣除项目金额×速算扣除系数

　　通过上述公式，我们可以看到，影响土地增值税应纳税额的因素有：收入总额、可扣除项目金额和税率（速算扣除系数实际上是依附于税率的，不作考虑）。根据上述各因素与应纳税额的对应关系，我们如果想减少应纳税额，是不是就需要让收入少一点，让可扣除项目金额多一点，让税率低一点呢？

　　此外，等式右边考虑了，我们还可以把格局打开，再去考虑下等式左边，应纳税额是否有减征、免征等优惠政策？是否有可以推迟缴纳的规定？如果有这些优惠政策的话，那利用优惠政策以减少、免除或者推迟缴纳税款，也是可以考虑的筹划思路。

　　总结下来，土地增值税的筹划思路主要有以下四种：

　　4、创造条件适用减征、免征、缓交等税收优惠政策。

　　其实，大多数税种的筹划思路也都是上述四种思路，比如企业所得税的筹划思路是：让收入少一点，让成本多一点，让税率低一点，利用优惠政策；再比如增值税的筹划思路是：让销项少一点，让进项多一点，让税率低一点，利用优惠政策。

　　高端的食材往往采用蕞朴素的烹饪方式，复杂的税务筹划也往往采用蕞简单的原理，所谓大道至简，大抵如此吧。可惜的是，很多人听过很多道理，还是过不好这一生；即使明白了税务筹划的原理，也不一定能做好税务筹划。就拿本文提到的土地增值税来说，收入如何减少？成本如何增加？税率如何降低？优惠政策如何利用？这一连串的问题必须落地才能解决实际问题。后续我会更新土地增值税的系列文章，欢迎大家关注、点赞、评论、转发！

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　　刘旭旭，律师、注册会计师、税务师，中共党员，毕业于中国政法大学，专注于公司法律顾问、商事诉讼、税务筹划等商事法律服务，致力于为公司提供全方位的综合性法律服务。

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